Rent to buy, di che si tratta?
di Sara Saiu
“Ecco, i soliti termini in inglese, così non ci capisco nulla!”, hai ragione, meglio detto in italiano: contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. Ora è più chiaro? Credo di no, anche perché la difficoltà del nome rispecchia appieno la complessità di tutto ciò che ruota intorno a questa disciplina, la quale, seppur poco conosciuta e applicata, potrebbe essere di grande aiuto soprattutto per i giovani che hanno poche disponibilità economiche e che pertanto hanno difficoltà ad accedere a un mutuo.
Prometto che cercherò di essere il più semplice e concisa possibile. Innanzi tutto, partiamo dal fatto che il Rent to buy è disciplinato dalla Legge italiana, quindi non c’è nulla di campato per aria se alla norma si può far riferimento. Il nostro legislatore, con la L. 164/2014, all’art. 23, parla di quei contratti diversi dalla locazione finanziaria, cioè quello che comunemente definiamo affitto di una casa. La sostanziale differenza tra affitto e Rent to buy è il fatto che il conduttore o locatario (per gli amici inquilino) può godere, ossia utilizzare, immediatamente l’immobile e contestualmente ha il diritto di acquistarlo entro un termine definito in fase contrattuale. Il Rent to buy non è un unico contratto, ma è composto da ben due contratti (contratto di locazione e preliminare di compravendita), entrambi i quali andranno trascritti, come previsto dall’art. 2645-bis del nostro Codice Civile. Ma questa è un’altra storia che il tuo Notaio di fiducia ti saprà spiegare senz’altro meglio di me.
Torniamo alle questioni pratiche: il Rent to buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata all’acquisto di un immobile con modalità graduale e flessibile. La finalità degli accordi è quella dell’utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato, entro un periodo liberamente concordato tra le parti, a un prezzo pattuito e bloccato oggi.
La garanzia del venditore è quella che la proprietà del bene resta, fino al rogito, sua.
La garanzia dell’acquirente è la possibilità di trascrivere i contratti, facendoli divenire opponibili a terzi.
La contrattualistica, basata su contratti tipici, è riconosciuta dal mondo bancario ai fini della creazione dell’equity, cioè il capitale proprio iniziale pari al 20% del prezzo di vendita di immobili residenziali. Quindi, concretamente, mensilmente l’inquilino pagherà una quota a fondo perduto (canone di locazione) e una quota di accantonamento che nel corso della durata del Rent to buy andrà a formare quel 20% che la banca richiede per accedere a un mutuo. È vero che esistono anche istituti bancari che offrono, a determinate garanzie, mutui fino al 100% del prezzo di vendita, ma è altrettanto vero che gli interessi che si andrebbero a pagare sarebbero molto maggiori rispetto all’importo complessivo che si andrebbe a “perdere” pagando la quota di canone di locazione. Inoltre, essendoci dei contratti, l’acquirente crea uno storico di buon pagatore che la banca terrà in considerazione ai fini della concessione del mutuo.
Quindi, il Rent to buy è senz’altro una soluzione alternativa per i venditori che non trovano acquirenti e che hanno necessità di far fruttare il loro immobile garantendosi un potenziale acquirente, e una soluzione vantaggiosa per il compratore che non solo può godere immediatamente dell’immobile, ma a lungo termine risparmiare tanti soldi che diversamente andrebbe a perdere pagando ingenti interessi bancari.
