Il piano casa in condominio

di Sara Saiu

Il Piano Casa non è altro che un complesso di norme a livello nazionale, regionale e locale volte a soddisfare le esigenze abitative dei cittadini rilanciando, nel contempo, il settore edile. Nato con il D. Lgs. 112/2008, ha poi trovato concreta applicazione nel 2009, con l’accordo preso tra Stato e Regioni, dove queste ultime hanno adeguato le norme alle proprie realtà territoriali e caratteristiche intrinseche.

Le normative regionali, essendo a carattere “straordinario”, hanno una durata limitata nel tempo. Ad esempio, il Piano Casa Sardegna sarà utilizzabile fino al 31 dicembre 2016, salvo ulteriori proroghe. A proposito della nostra Regione, il Piano Casa è stato approvato con la Legge Regionale n. 4 del 23 ottobre 2009, a cui sono susseguite alcune modifiche ed integrazioni, tra le quali l’ultima del 2015 (Legge Regionale n. 8 del 23 aprile 2015).

Ciò premesso di seguito ci soffermeremo, in modo particolare, sull’applicazione del Piano Casa nei complessi condominiali denominati “tipologie edilizie pluripiano”. L’art. 2 (Interventi di adeguamento e ampliamento del patrimonio edilizio esistente) della Legge 4/2009 consente l’incremento volumetrico dei fabbricati ad uso residenziale, purché gli stessi – a seguito delle modifiche – si inseriscano in modo “organico e coerente” con le caratteristiche formali e architettoniche del fabbricato già esistente.

In particolare, in presenza di tipologie edilizie pluripiano sono consentiti gli incrementi:

1. nel caso di copertura prevalentemente piana dell’edificio mediante sopraelevazione di un solo piano in arretramento di almeno metri 1,5 rispetto ai fili delle facciate prospicienti spazi pubblici ovvero mediante la chiusura dei piani pilotis, nel rispetto della sagoma dell’edificio e delle dimensioni minime dei parcheggi, come previste dalle norme legislative vigenti;

2. nei sottotetti a condizione che venga rispettata la sagoma massima delle murature perimetrali dell’edificio e che l’altezza media interna non superi i tre metri;

3. nei singoli piani a condizione che l’intervento si armonizzi con il disegno architettonico complessivo dell’edificio e che non vengano modificati i fili più esterni delle facciate prospicienti spazi pubblici.

Gli incrementi previsti nei punti 1, 2 e 3 possono essere realizzati anche dai singoli proprietari purché venga dimostrato, mediante un progetto complessivo, il coerente inserimento dell’ampliamento nel contesto architettonico dell’edificio e rispettate le distanze tra pareti prospicienti come previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti. Gli incrementi volumetrici così realizzati costituiscono pertinenza inscindibile dell’unità immobiliare principale e non possono essere alienati separatamente ad essa.

L’allegato alla Delibera G.R. n. 9/15 del 02 marzo 2010 contiene alcuni indirizzi applicativi della Legge Regionale 4/2009. Di particolare interesse per i condomini è l’art. 2, il quale recita che: Gli ampliamenti negli immobili pluripiano possono essere realizzati a condizione che non vengano modificati i fili più esterni delle facciate prospicienti spazi pubblici, quali piazze, viabilità in generale ed aree sulle quali insistono servizi, impianti o attrezzature aventi carattere pubblico. Stante il divieto di mutare i fili più esterni del fabbricato, ove il prospetto si affacci verso i predetti spazi pubblici, non è ammesso eseguire l’intervento in avanzamento rispetto al perimetro iscrittore dell’edificio. L’ampliamento dovrà, pertanto, essere ricompreso all’interno della proiezione della superficie coperta dell’edificio, compresi gli aggetti, i balconi ed ogni altro elemento a sbalzo.
(…) Riguardo alle tipologie edilizie pluripiano ed alle case a schiera la realizzazione dell’ampliamento, da parte del singolo proprietario, richiede la dimostrazione che le opere si inseriscano coerentemente nel contesto architettonico dell’immobile. Il singolo proprietario dovrà presentare, pertanto, un progetto esteso all’intero complesso edilizio, nel quale si ipotizzi una soluzione progettuale adeguatamente integrata con le caratteristiche compositive del medesimo complesso.

La proposta progettuale non richiede la preventiva acquisizione del consenso dei proprietari delle altre unità immobiliari, salvo quanto diversamente previsto dalle norme che regolano i rapporti di natura civilistica. Quest’ultimo punto intende specificare che le norme che vengono convenzionalmente stabilite dalle parti in contratti o regolamenti (ad esempio regolamenti condominiali di tipo contrattuale) possono derogare la Legge, prevedendo la necessità dell’autorizzazione da parte degli altri condomini in caso di lavori, ad esempio, di ampliamento.